O medo de perder a casa é um dos maiores que acompanha quem enfrenta uma execução. A boa notícia é que a lei brasileira tem uma proteção específica para isso: o bem de família, regulado pela Lei 8.009/1990.
O que é o bem de família legal
A Lei 8.009/90 estabelece que o imóvel residencial próprio de uma entidade familiar é impenhorável e não pode ser objeto de execução por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de qualquer natureza. A proteção é automática — não exige registro em cartório, não exige declaração prévia, e vale para o único imóvel residencial da família.
Se você tem mais de um imóvel, a proteção recai sobre aquele onde a família efetivamente reside — o de menor valor não é necessariamente o protegido. O STJ já firmou que a proteção segue a habitação real, não o valor.
A proteção vale mesmo para imóvel alugado
Sim — e isso surpreende muita gente. Se você mora de aluguel e possui apenas um imóvel que está alugado, o STJ reconhece a proteção do bem de família mesmo assim, desde que a renda do aluguel sirva para pagar a moradia da família. O critério é a destinação econômica do imóvel ao sustento familiar, não a ocupação direta.
As exceções — quando o imóvel pode ser penhorado
O art. 3º da Lei 8.009/90 lista as situações em que a impenhorabilidade não vale:
- Dívidas de pensão alimentícia — o direito do alimentando prevalece.
- Dívidas do próprio imóvel: IPTU, condomínio, financiamento hipotecário.
- Execuções por crédito hipotecário sobre o próprio imóvel.
- Dívidas decorrentes de fiança em contrato de locação — ponto de grande discussão. O STF validou essa exceção na ADI 2.694, mas há corrente minoritária que a critica.
- FGTS — execuções para pagamento de adiantamento de verbas trabalhistas em benefício dos próprios trabalhadores da residência.
Fiador em aluguel: se você assinou como fiador num contrato de locação e o locatário não pagou, o seu imóvel residencial pode ser penhorado — mesmo sendo único bem de família. Essa é a exceção mais frequente e mais surpreendente da Lei 8.009/90.
Como arguir o bem de família quando há penhora do imóvel
Se o imóvel já foi penhorado, a defesa pode ser feita por Embargos à Execução, por simples petição nos autos ou por Embargos de Terceiro (quando o imóvel pertence a terceiro não executado). O momento ideal é antes da hasta pública — uma vez arrematado o imóvel por terceiro de boa-fé, a proteção do bem de família fica comprometida.
A prova da residência é feita com comprovante de endereço, certidão de matrícula do imóvel e, se necessário, fotos e declarações. O ônus da prova é do executado que alega a proteção.
A ASF Advocacia atua na defesa do imóvel residencial em execuções civis, fiscais e bancárias. Se há penhora do seu imóvel ou risco de leilão, o prazo para agir é imediato.