Entre as exceções legais à impenhorabilidade do bem de família previstas no art. 3º da Lei 8.009/1990, a dívida condominial se destaca pela extensão que a jurisprudência do STJ lhe conferiu. Compreender o fundamento dessa exceção — e seus limites — é essencial para a defesa do devedor em execuções movidas por condomínios.
O fundamento da exceção: obrigação propter rem
A Lei 8.009/1990, em seu art. 3º, IV, excepciona do regime de impenhorabilidade as execuções "para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar". A partir dessa redação, o STJ construiu o entendimento de que a taxa condominial, por ser uma obrigação propter rem — vinculada ao imóvel, transmissível com ele e não à pessoa do proprietário — se enquadra no mesmo espírito da exceção legal.
O argumento central do STJ é que permitir que o devedor resida no imóvel sem pagar as despesas comuns do condomínio, às custas dos demais condôminos, seria uma situação que a lei de impenhorabilidade não teria pretendido proteger. A obrigação condominial beneficia o próprio imóvel — portanto, o imóvel pode responder por ela.
"As despesas condominiais, obrigações propter rem, constituem exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família, nos termos do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990."
STJ, posição consolidada — múltiplos precedentes das Turmas de Direito PrivadoOs limites da exceção: o que ela não cobre
A exceção, no entanto, não é ilimitada. Os tribunais têm reconhecido restrições relevantes à sua aplicação:
Multas contratuais e cláusulas penais: A exceção alcança as contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias deliberadas em assembleia, mas há debate sobre se abrange multas contratuais desproporcionais aplicadas pelo condomínio. Em casos de multas abusivas, a defesa pode questionar o valor cobrado antes da discussão sobre impenhorabilidade.
Honorários advocatícios na execução condominial: Questão relevante é se os honorários advocatícios cobrados na própria execução condominial acompanham a exceção ou voltam a ser protegidos pela impenhorabilidade. Há precedentes em ambos os sentidos; a tendência mais recente do STJ é incluir os honorários na exceção, desde que decorram diretamente da ação condominial.
Dívidas de taxas extra-assembleares: Cobranças que não decorrem de deliberação assemblear regular podem ser impugnadas no mérito — e a impugnação ao título executivo pode ser mais eficiente do que discutir a impenhorabilidade.
Teses de defesa ainda viáveis
Mesmo diante de jurisprudência desfavorável à impenhorabilidade em cobranças condominiais, existem frentes de defesa que merecem atenção. A primeira é o questionamento da legitimidade do título: a ata de assembleia que aprovou as cotas e a planilha de cálculo devem estar em conformidade com a Convenção e com a Lei 4.591/1964. Vícios nessa documentação podem nulificar o título extrajudicial.
A segunda é o excesso de execução: multas e juros calculados de forma incorreta, ou cobrança de despesas não aprovadas em assembleia, podem reduzir substancialmente o valor executado.
A terceira, de natureza processual, é a arguição de ilegitimidade ativa em casos em que o condomínio move a execução sem a devida representação pelo síndico eleito ou por procurador com poderes específicos.
Por fim, em situações de extrema vulnerabilidade socioeconômica do devedor, alguns tribunais estaduais têm admitido a aplicação do princípio da dignidade humana para mitigar a exceção legal — tese ainda minoritária, mas digna de tentativa nos casos extremos.
Texto elaborado pela equipe da ASF Sociedade de Advocacia, escritório com mais de 25 anos de atuação exclusiva na defesa do executado. Rio de Janeiro — atendimento nacional.