Esta é uma das perguntas mais frequentes que chegam ao escritório — e a resposta costuma surpreender positivamente: na maioria dos casos, não. O imóvel onde você reside tem proteção legal contra a penhora, independentemente do valor da dívida e independentemente de você ter outros bens.
O que é o bem de família legal
A Lei 8.009/1990 institui o chamado bem de família legal: o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não pode ser objeto de qualquer tipo de constrição judicial para pagamento de dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de qualquer natureza.
A proteção é automática — não exige registro em cartório nem declaração prévia. Basta que o imóvel seja a residência habitual da família. E ela vale para um único imóvel: se a família tiver dois imóveis, a proteção recai sobre o de menor valor (Súmula 486 do STJ).
A proteção cobre o imóvel em si e os bens móveis que o guarnecem (móveis, eletrodomésticos, equipamentos essenciais), com algumas exceções como veículos e obras de arte de valor elevado.
Funciona para quem mora sozinho também
Sim. O STJ consolidou o entendimento de que a proteção se aplica ao imóvel de pessoa solteira, separada ou viúva que nele resida — o conceito de "entidade familiar" abrange o indivíduo solo. A Súmula 364 do STJ é expressa nesse sentido: o conceito de imóvel residencial, para fins de impenhorabilidade, abrange o imóvel em que reside sozinho o devedor.
As exceções: quando o imóvel pode ser penhorado
A lei prevê um rol taxativo de exceções — situações em que mesmo o imóvel residencial pode ser objeto de penhora. As principais são:
- Dívida de financiamento do próprio imóvel — se a dívida é o crédito hipotecário ou a alienação fiduciária que permitiu a compra da casa, o credor pode executar a garantia
- Dívida de condomínio — o STJ firmou posição de que a taxa condominial em atraso abre exceção à impenhorabilidade, pois a dívida é vinculada ao próprio imóvel
- Pensão alimentícia — dívida de alimentos pode alcançar o bem de família
- Fiança em contrato de locação — o fiador que assina contrato de aluguel pode ter seu imóvel residencial penhorado pela dívida do locatário (ponto muito controverso, com decisões divergentes)
- Dívida de IPTU e outros impostos do próprio imóvel
Fora dessas exceções, a proteção é robusta. Dívidas bancárias, empréstimos pessoais, contratos comerciais, execuções fiscais por tributos não vinculados ao imóvel — nada disso afasta o bem de família.
Atenção ao momento de arguir: A proteção do bem de família não é reconhecida automaticamente pelo juiz — o devedor precisa alegá-la na petição de impugnação ao bloqueio ou nos embargos à execução. Deixar de arguir no momento certo pode resultar na perda do direito.
O imóvel já foi levado a leilão. Ainda tem saída?
Se o imóvel foi penhorado e já está com data de leilão marcada, o tempo é curto — mas ainda pode haver saída. É possível pedir a desconstituição da penhora por meio de embargos de terceiro (se a penhora recaiu sobre bem de cônjuge ou companheiro não devedor) ou por impugnação à arrematação, dependendo do estágio do processo. Cada caso exige análise específica dos autos.
Texto elaborado pela equipe da ASF Sociedade de Advocacia, escritório com mais de 25 anos de atuação exclusiva na defesa do executado. Rio de Janeiro — atendimento nacional.