Sou fiador de aluguel. Minha casa pode ser penhorada?

Sim. O Supremo Tribunal Federal decidiu, no RE 612.360 (Tema 295), que a penhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação é constitucional. Em 2022, no Tema 1.127, o STF reafirmou que a regra vale tanto para locação residencial quanto para locação comercial. O STJ acompanhou no Tema 1.091, fixando tese vinculante no mesmo sentido.

Por que o fiador perde a proteção

A exceção está no art. 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90 (incluído pela Lei 8.245/91 — Lei de Locações). A lógica dos tribunais é que ao assinar a fiança em contrato de locação, o fiador assumiu voluntariamente o risco de responder com seu patrimônio pela dívida locatícia do inquilino. O STF entendeu que essa exceção não viola o direito à moradia, porque a fiança é uma opção livre do fiador.

Existe defesa?

A defesa é mais restrita do que em outras situações, mas não é inexistente. As teses possíveis incluem:

Ausência de outorga conjugal: se o fiador é casado e o cônjuge não assinou a fiança, ela pode ser anulável. A meação do cônjuge que não anuiu é protegida, o que na prática pode inviabilizar a penhora do imóvel inteiro.

Fiança em contrato renovado automaticamente: há divergência sobre a extensão da responsabilidade do fiador quando o contrato original expirou e foi prorrogado por prazo indeterminado sem nova anuência do fiador.

Vícios do contrato de locação: se o contrato tem cláusulas nulas ou se a fiança foi prestada sob coação, a garantia pode ser invalidada.

Prescrição do crédito locatício: aluguéis prescrevem em 3 anos (art. 206, §3º, I, CC). Se a cobrança inclui parcelas prescritas, o valor executado deve ser reduzido.

Desproporcionalidade: se a dívida é muito inferior ao valor do imóvel, há argumentos de proporcionalidade — embora a jurisprudência dominante não acolha essa tese com frequência.

Fiança vs. caução: distinção essencial

Se o imóvel foi dado em caução (e não em fiança), a proteção é diferente. O STJ decidiu (REsp 1.955.539/SP) que o bem de família dado em caução locatícia é impenhorável — porque a caução não está prevista no rol de exceções do art. 3º. A distinção entre fiança (garantia pessoal) e caução (garantia real com averbação na matrícula) é fundamental e deve ser verificada no contrato.

O que fazer antes de ser fiador

Se alguém pedir que você seja fiador de aluguel, é fundamental entender o risco: você pode perder sua casa se o inquilino não pagar. Alternativas menos arriscadas para o locatário incluem seguro fiança, título de capitalização ou caução em dinheiro. Se já é fiador e a execução está em curso, a defesa deve ser imediata — porque a penhora pode ser averbada na matrícula e o imóvel levado a leilão.