Meu imóvel pode ser penhorado por dívida?

Em regra, não. A Lei 8.009/90 protege o imóvel residencial da família contra penhora por dívidas comuns — empréstimos, cartão de crédito, contratos, execuções cíveis. A proteção é automática, opera independentemente de registro em cartório, e abrange o imóvel utilizado como moradia permanente da entidade familiar.

A proteção é automática, mas não é absoluta

Não é necessário registrar o imóvel como "bem de família" para ter a proteção. Ela decorre da lei e é aplicável a qualquer imóvel que sirva de residência permanente — inclusive de pessoas solteiras, viúvas ou separadas (Súmula 364/STJ). Porém, a proteção tem exceções expressas previstas no art. 3º da Lei 8.009/90.

Quando o imóvel pode ser penhorado — as exceções

1. Pensão alimentícia — o imóvel pode ser penhorado para pagamento de dívida alimentar.

2. Fiança em contrato de locação — o STF decidiu (RE 612.360, Tema 295) que o bem de família do fiador pode ser penhorado. A regra vale para locação residencial e comercial (STJ, Tema 1.091).

3. IPTU e taxas do próprio imóvel — dívidas que incidem sobre o imóvel (IPTU, taxa de lixo) são exceção à proteção.

4. Dívida de condomínio — embora não esteja expressamente no art. 3º, a jurisprudência consolidou que dívida condominial é obrigação propter rem e permite penhora do bem de família.

5. Hipoteca voluntária — se o devedor ofereceu o imóvel em hipoteca como garantia de empréstimo, a proteção é afastada. O STJ fixou no Tema Repetitivo 1.261 (julgado em 2025) que a exceção se aplica quando a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar. Se a hipoteca garantiu dívida da empresa do sócio, o ônus de comprovar o benefício familiar é do credor.

6. Financiamento do próprio imóvel — se a dívida é do financiamento de aquisição ou construção do imóvel.

7. Produto de crime — se o imóvel foi adquirido com recursos ilícitos.

8. Créditos trabalhistas de empregados domésticos — trabalhadores domésticos do próprio imóvel.

Caução em locação é diferente de fiança

O STJ decidiu (REsp 1.955.539/SP, Min. Nancy Andrighi) que o imóvel oferecido em caução em contrato de locação é impenhorável — diferente da fiança. A caução é garantia real; a fiança é garantia pessoal. A exceção do art. 3º, VII, aplica-se apenas à fiança, não à caução. Essa distinção é importante e muitos credores tentam confundir os dois institutos.

O valor do imóvel importa?

O STJ entende majoritariamente que o valor do imóvel não afasta a proteção. Imóvel de alto valor tem a mesma proteção que imóvel modesto, desde que seja a residência permanente da família. Há decisões isoladas relativizando em casos extremos, mas a posição dominante é pela proteção integral.

A defesa precisa ser feita antes do leilão

A impenhorabilidade do bem de família pode ser alegada a qualquer momento processual, até a arrematação do imóvel (jurisprudência em teses do STJ, Edição 204). Mas quanto antes for alegada, melhores as chances. Após a arrematação (venda em leilão), a reversão é muito mais complexa e depende de comprovação de nulidade.